Vendi o imóvel, mas o IPTU continua no meu nome: o que fazer

Anos depois de vender um imóvel, o antigo proprietário recebe uma cobrança de IPTU — às vezes já em dívida ativa, com o nome a caminho de protesto. Como isso acontece? A resposta é simples e surpreende muita gente: a venda não atualiza automaticamente o cadastro do imóvel na prefeitura. Registrar a escritura no cartório de imóveis transfere a propriedade, mas o cadastro fiscal municipal é outro registro — e, se ninguém o atualizar, os carnês seguem saindo no nome do vendedor.

Por que a prefeitura pode cobrar o antigo dono

O art. 34 do Código Tributário Nacional define como contribuinte do IPTU o proprietário, o titular do domínio útil ou o possuidor a qualquer título. Com base nisso, o Superior Tribunal de Justiça entende que cabe à legislação de cada município escolher o sujeito passivo do imposto entre essas figuras — orientação da Súmula 399/STJ (Primeira Seção, julgada em 23/09/2009, DJe de 07/10/2009).

Na prática, enquanto o cadastro municipal apontar o vendedor como titular, a prefeitura tende a cobrá-lo — e cláusula do contrato de compra e venda atribuindo o IPTU ao comprador não vale contra o fisco (art. 123 do CTN): ela vale entre as partes, mas não impede a cobrança contra quem figura no cadastro.

Os riscos de deixar como está

• Execução fiscal contra o antigo proprietário, com penhora de bens e bloqueio de valores;
• inscrição em dívida ativa e protesto da certidão, com reflexo direto no crédito;
• acúmulo silencioso: o problema costuma aparecer anos depois, já com multa, juros e vários exercícios somados;
• dificuldade em obter certidões negativas municipais, que podem ser exigidas em outra venda ou financiamento.

Como regularizar o cadastro

Cada município tem o seu próprio procedimento e a sua própria nomenclatura, mas os caminhos são, em geral, estes:

1. Atualização cadastral pelo comprador — é dele, em regra, o dever de averbar a aquisição no cadastro imobiliário municipal, apresentando a escritura ou a matrícula atualizada.
2. Requerimento do próprio vendedor — como interessado, o antigo proprietário pode requerer à administração municipal a atualização da titularidade, instruindo o pedido com a matrícula do imóvel em que conste o registro da venda. Alguns municípios aceitam também a escritura ou o contrato com firma reconhecida.
3. Notificação extrajudicial ao comprador — quando o comprador não colabora, notificá-lo formalmente para atualizar o cadastro e quitar os tributos desde a posse documenta a tentativa e prepara eventual medida judicial.

Se a via administrativa falhar, resta a via judicial: obrigação de fazer contra o comprador (para que promova a transferência do cadastro) cumulada com o ressarcimento dos valores de IPTU que o vendedor tenha pago após a venda — cobrança amparada no contrato e na vedação ao enriquecimento sem causa.

E os débitos já cobrados do vendedor?

Quanto ao fisco, a defesa depende do caso: há municípios cuja legislação permite afastar a cobrança contra quem comprovadamente já não era proprietário nem possuidor no exercício cobrado; em outros, a discussão é mais difícil, justamente pela liberdade que a Súmula 399 do STJ reconhece à lei local. Quanto ao comprador, os valores pagos pelo vendedor depois da transmissão da posse são, em regra, recuperáveis — com base na cláusula contratual e nos comprovantes de pagamento.

Checklist de quem vai vender (ou já vendeu) um imóvel

• registrar a escritura no cartório de registro de imóveis — sem registro, a propriedade não se transfere;
• verificar, alguns meses após a venda, se o cadastro do IPTU foi atualizado;
• guardar escritura, matrícula atualizada e comprovante da entrega das chaves (a data da posse delimita a responsabilidade entre as partes);
• ao receber cobrança indevida, não ignorar: reunir os documentos e buscar orientação antes que o débito seja inscrito em dívida ativa.

O procedimento concreto varia conforme o município e a situação do imóvel — cada caso exige análise da legislação local e da documentação disponível.